Świadectwo charakterystyki energetycznej a akt notarialny – rola i obowiązki notariusza

Notariusz ma obowiązek poinformować strony transakcji o konieczności przedłożenia świadectwa charakterystyki energetycznej (świadectwa energetycznego) budynku lub lokalu mieszkalnego, a także dołączyć jego numer do aktu notarialnego. Nowe przepisy mają na celu zwiększenie transparentności rynku nieruchomości i ułatwienie nabywcom podejmowania świadomych decyzji o zakupie.

1. Dodatkowy obowiązek notariusza.
2. Czy notariusz wymaga świadectwa energetycznego?
3. Czym jest świadectwo energetyczne?
4. Odpowiedzialność notariusza.
5. Konsekwencje braku świadectwa energetycznego.
6. Wyjątki od jego posiadania.

Od 28 kwietnia 2023 r., notariuszowi przypisano zasadnicze zadanie zapewnienia, że zbywca lub wynajmujący dostarczają niezbędną dokumentację przed zawarciem umowy, co ma zasadnicze znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania rynku nieruchomości.

Podstawą prawną dla tego wymogu są przepisy zawarte m.in. w ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków oraz Kodeksie cywilnym. Dodatkowo, istotne są też regulacje określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To kompleksowe ramy prawne dają podstawę do wyznaczania konkretnych zadań i obowiązków dla notariuszy w tym obszarze.

Jakie są więc konkretne zadania notariusza w kontekście świadectwa charakterystyki energetycznej?
Notariusz, sporządzając akt notarialny sprzedaży lub darowizny nieruchomości, ma obowiązek:

• Poinformować strony transakcji o konieczności przedłożenia świadectwa energetycznego;
• Sprawdzić, czy świadectwo energetyczne zostało sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami;
• Dołączyć numer świadectwa energetycznego do aktu notarialnego.

Wymagane jest od Notariusza pouczenie stron umowy o konieczności dostarczenia tego dokumentu. W jego obowiązku spoczywa sprawdzenie, czy świadectwo energetyczne zostało sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami. Mowa tu przede wszystkim o zgodności typu nieruchomości oraz jego przeznaczeniu. Notariusz nie ma wpływu i nie ocenia szacowanego wyniku zapotrzebowania na energię obiektu. Dodatkową czynnością wymaganą od notariusza jest sprawdzenie, czy zbywca lub wynajmujący rzeczywiście dysponują wymaganym świadectwem. Zdarza się bowiem, że zbywca nie posiada świadomości o posiadaniu tego dokumentu. W tym przypadku, notariusz ma obowiązek poinformować strony umowy o ewentualnych konsekwencjach związanych z brakiem dostarczenia tej dokumentacji. Brak spełnienia tego wymogu może bowiem prowadzić do poważnych konsekwencji. Po pierwsze, notariusz może nie sporządzić aktu notarialnego, co uniemożliwia formalne zawarcie transakcji. Po drugie, zbywca lub wynajmujący może być obarczony karą grzywny, która może sięgać nawet do 5000 zł. Te sankcje mają charakter prewencyjny i służą zapewnieniu przestrzegania obowiązujących przepisów prawa.Podczas sporządzania aktu notarialnego, w przypadku aktualnego i ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej przedmiotowej nieruchomości, notariusz ma obowiązek dołączenia kopii świadectwa energetycznego do aktu notarialnego, co stanowi istotny element dokumentacji.

Świadectwo energetyczne to dokument, który zawiera informacje o charakterystyce energetycznej budynku lub lokalu mieszkalnego. Określa on m.in. roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, emisję CO2 oraz wskaźnik EP. Te informacje pozwalają nabywcy oszacować przyszłe koszty eksploatacji nieruchomości. Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego spoczywa na:

• Właścicielu lub zarządcy budynku w przypadku sprzedaży lub wynajmu budynku lub jego części;
• Właścicielu lub użytkowniku wieczystym, w przypadku zbycia nieruchomości w drodze darowizny;
• Inwestorze, w przypadku ubiegania się o pozwolenie na budowę lub odbiór budynku.

Notariusz ponosi odpowiedzialność za prawidłowe wykonanie swoich obowiązków. W przypadku, gdy notariusz nie dopełnił obowiązku poinformowania stron o konieczności przedłożenia świadectwa energetycznego lub dołączenia jego numeru do aktu notarialnego, może podlegać karze grzywny.

Brak świadectwa energetycznego nie uniemożliwia zawarcia umowy sprzedaży lub darowizny nieruchomości. Nabywca nieruchomości, który nie otrzymał świadectwa energetycznego, może:

• Żądać od zbywcy dostarczenia świadectwa energetycznego w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy;
• Odwołać się od umowy, jeśli zbywca nie dostarczy świadectwa energetycznego w wyznaczonym terminie;
• Złożyć skargę do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Należy jednak zaznaczyć, że istnieją pewne wyjątki od tego wymogu. Przede wszystkim, obowiązek okazania świadectwa energetycznego nie dotyczy budynków zabytkowych oraz budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Dodatkowo, nie jest on wymagany dla lokali mieszkalnych w budynkach, w których nie jest konieczne sporządzenie świadectwa energetycznego. Te wyjątki mają na celu uwzględnienie specyfiki niektórych nieruchomości oraz ograniczenie administracyjnego obciążenia związanego z pozyskiwaniem dokumentacji. Warto także zwrócić uwagę na szczególne przypadki, takie jak umowa najmu okazjonalnego. W takiej sytuacji notariusz musi dodatkowo zażądać oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c. oraz wskazać w akcie notarialnym adres lokalu zastępczego, do którego można byłoby się udać w przypadku sporu lub problemów z mieszkaniem. Istotne jest także dołączenie do aktu notarialnego oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na jego wskazanie, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla stron umowy.

Podsumowanie

Nowe przepisy dotyczące świadectw energetycznych mają na celu zwiększenie ochrony praw nabywców nieruchomości. Notariusz odgrywa ważną rolę w tym procesie, dbając o to, aby strony transakcji otrzymały wszystkie niezbędne informacje na temat nieruchomości. Notariusz ma nie tylko prawny, ale i moralny obowiązek żądania od zbywcy lub wynajmującego dostarczenia świadectwa charakterystyki energetycznej przed sporządzeniem aktu notarialnego umowy sprzedaży lub najmu nieruchomości. Jest to istotny element procesu zawierania transakcji, który ma na celu zapewnienie przejrzystości i bezpieczeństwa dla wszystkich stron zaangażowanych w proces. Brak dostarczenia tego dokumentu może skutkować odmową sporządzenia aktu notarialnego oraz poniesieniem konsekwencji prawnych przez zbywcę lub wynajmującego, dlatego też jego znaczenie nie może być bagatelizowane.