Świadectwo energetyczne a najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking) – co musisz wiedzieć?

Apartamenty wynajmowane przez Airbnb, Booking czy lokalne portale to dziś codzienność w Krakowie, Gdańsku, Zakopanem czy Warszawie. Właściciele często pytają nas, czy przepisy o świadectwie energetycznym dotyczą także gości, którzy zostają na dwie noce. Krótka odpowiedź: ustawa nie robi wyjątku dla najmu krótkoterminowego, a koszt świadectwa jest niewielki w porównaniu z ryzykiem. Poniżej wyjaśniamy szczegóły.

W tym artykule dowiesz się:

1. Czy najem krótkoterminowy wymaga świadectwa energetycznego?
2. Co dokładnie mówią przepisy?
3. Jak przekazać świadectwo gościom w praktyce?
4. Kilka apartamentów, cały dom, pokoje – jak liczyć świadectwa?
5. Jaka kara grozi za brak świadectwa?
6. Świadectwo a rejestracja najmu krótkoterminowego

Tak – w praktyce należy przyjąć, że obowiązek dotyczy także najmu krótkoterminowego. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nakazuje przekazać najemcy kopię świadectwa (lub jego wydruk) przy zawarciu umowy najmu i nie różnicuje najmu według długości. Przepisy nie zawierają też szczególnych zasad dla wynajmu przez platformy rezerwacyjne, dlatego najbezpieczniejsze podejście to posiadanie ważnego świadectwa dla każdego wynajmowanego lokalu.

Nie ma znaczenia, czy wynajmujesz prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej, ani czy rezerwacja przychodzi przez Airbnb, Booking czy bezpośrednio. Platformy nie sprawdzają świadectw – odpowiedzialność spoczywa na właścicielu lub zarządcy lokalu.

• Art. 11 ust. 1 pkt 2 ustawy: właściciel lub zarządca przekazuje najemcy kopię świadectwa lub jego wydruk przy zawarciu umowy najmu.
• Art. 11 ust. 4: najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa – zapis w regulaminie typu „gość rezygnuje ze świadectwa” nie ma mocy.
• Art. 11 ust. 5: jeśli wynajmujesz lokal, przekazujesz świadectwo tego lokalu, a nie całego budynku.
• Art. 41: niewykonanie obowiązku jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny.

Obowiązek dotyczy właściciela albo zarządcy. Jeśli apartamentem zarządza firma obsługująca najem, warto ustalić w umowie, kto zamawia świadectwo i kto udostępnia je gościom.

Nie musisz drukować dokumentu dla każdego gościa ani robić nowego świadectwa przy każdej rezerwacji. Jedno świadectwo jest ważne 10 lat i wystarcza dla wszystkich najmujących. Sprawdzone sposoby:

1. Plik PDF w wiadomości po rezerwacji – dodaj go do automatycznej wiadomości z instrukcją zameldowania. Masz ślad, że dokument został przekazany.
2. Wydruk w apartamencie – w teczce z instrukcjami lub obok regulaminu.
3. Informacja w ogłoszeniu – krótka wzmianka, że świadectwo jest dostępne na życzenie, buduje zaufanie gości zagranicznych, dla których to standard w wielu krajach UE.

Wskazówka audytora: zachowaj wiadomość z załączonym świadectwem w historii rezerwacji. W razie sporu to najprostszy dowód wykonania obowiązku.

• Kilka apartamentów w różnych budynkach: każdy lokal potrzebuje własnego świadectwa.
• Kilka apartamentów w jednym budynku: świadectwo sporządza się dla każdego wynajmowanego lokalu. Jeśli wynajmujesz cały budynek jako jedną całość, może wystarczyć świadectwo budynku – warto to omówić z audytorem przed zamówieniem.
• Cały dom na wynajem: potrzebne jest świadectwo budynku (domu).
• Pojedyncze pokoje: to osobny temat – omówiliśmy go w artykule Świadectwo energetyczne a wynajem pokoju.
• Domek letniskowy: ustawa zwalnia budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku oraz wolnostojące budynki poniżej 50 m² powierzchni użytkowej. Jeśli domek jest wynajmowany cały rok i ma ponad 50 m², zwolnienie raczej nie będzie miało zastosowania.

Nieprzekazanie świadectwa najemcy jest wykroczeniem (art. 41 ustawy), a sprawy rozpatruje się w trybie postępowania w sprawach o wykroczenia. Grozi za nie grzywna do 5 000 zł. W najmie krótkoterminowym ryzyko rośnie tam, gdzie jest dużo skarg sąsiadów lub wspólnot mieszkaniowych – brak dokumentów bywa wtedy jednym z pierwszych punktów, na które zwraca się uwagę.

Porównaj to z kosztem: świadectwo dla apartamentu do 50 m² kosztuje w Certyfikato 129 zł i jest ważne 10 lat. Przy cenie noclegu rzędu 200–400 zł to wydatek, który zwraca się po jednej rezerwacji.

Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie (UE) 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Wprowadza ono ramy dla rejestrów i numerów rejestracyjnych lokali na platformach. Szczegółowe zasady rejestracji zależą od przepisów krajowych i lokalnych, dlatego warto śledzić komunikaty swojej gminy.

Rejestracja najmu i świadectwo energetyczne to dwa odrębne obowiązki. Jeśli porządkujesz dokumenty apartamentu pod kątem nowych zasad, to dobry moment, żeby od razu załatwić także świadectwo.

Wynajmujesz apartament? Zamów świadectwo online – przygotuje je audytor wpisany do rejestru MRiT, standardowo w 48 godzin, bez wizyty w lokalu w większości przypadków. Zamów świadectwo od 129 zł albo sprawdź kompendium wiedzy o świadectwie energetycznym.